房子到底该属于谁?用专业房地产知识告诉你!

2020-06-21 02:54:25

房屋所有人生前出售自有房屋并签订了房屋买卖合同,合同尚未履行完毕时却突然离世。这种小概率的事件,遇到了该怎么办?从下列两起案例中,你可以找到答案。

案例一:2016年初,张老先生通过中介公司将自己名下的一套房屋出售给王姓夫妇。双方签订了房地产买卖合同,王姓夫妇支付了首付款138万元。孰料,没过多久张老先生突发疾病去世。

由于张老先生的父母、妻子早已过世,张老先生此前也没有立下遗嘱,其儿子张先生便成了他的法定继承人。张先生联系王姓夫妇并表示,现在房屋产权已经由自己继承所有,所以他拒绝继续出售系争房屋。王姓夫妇遂向法院提起诉讼,要求张先生继续履行合同。

注:根据法律规定第一顺序:配偶、子女,父母。第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。故而由其儿子继承。

法院审理后认为,张先生作为张老先生的第一顺位法定继承人未放弃对房产的继承,应当继续履行被继承人张老先生生前签署的房地产买卖合同,将房屋交付给王姓夫妇并配合办理过户。

案例二:2014年,李女士与产权人宗女士签订了房屋买卖协议,双方约定价格为182万元。随后,李女士支付了65万元的首付款。2015年2月,李女士被告知上家宗女士意外身亡。

宗女士父母早已过世,她本人是独生子女,没有配偶和子女,生前也没有留下任何遗嘱。因上家没有继承人,李女士向法院申请认定房产无主。立案后,主审法官在该房屋所在小区的公告栏发出房屋的认领公告。公告期满,该房屋无人认领。法院遂宣告该房产为无主财产,收归国有。

法院审理后认为,由于李女士与宗女士签署了买卖合同并办理了预告登记,基于此,申请人可以取得该房屋的产权,但需向法院支付剩余房款作为无主财产收归国有。至此,这个曲折的房产交易最终完成。

案例:张老汉夫妇有一儿一女,儿女都已经成家并买了房子。剩下老两口居住在张老汉单位房改时买的两居室里。2000年老伴不幸去世,剩下张老汉一个人。2003年,张老汉亲笔书写了一份遗嘱,指定由儿子继承自己的房产。

2006年,张老汉被检查出患有肺癌晚期,住院期间女儿无微不至的照顾,让张老汉心里很满意,打算给女儿写份遗嘱,但此时张老汉已经无法执笔,就由女儿请律师现场见证并制作了份代书遗嘱,指定房产由女儿一人继承。张老汉去世后,儿女各执一份遗嘱发生争执,诉讼到法院。

根据《继承法》第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的,遗产分割时,应当先分出他人的财产。

《继承法》第五条继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。

《继承法》第二十九条遗产分割应当有利于生产和生活需要,不损害遗产的效用。不宜分割的遗产,可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。

《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》第四十二条遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱,其中有公证遗嘱的,以最后所立公证遗嘱为准;没有公证遗嘱的,以最后所立的遗嘱为准。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》第五十八条人民法院在分割遗产中的房屋、生产资料和特定职业所需要的财产时,应依据有利于发挥其使用效益和继承人的实际需要,兼顾各继承人的利益进行处理。

故而在法院的判决中:遗嘱中所涉房产系张老汉婚后分配并购买,依法属于夫妻共同财产,夫妻应各占一半份额。

张老汉妻子去世时,由于没有立遗嘱,适用法定继承,张老汉和儿子、女儿均有继承权,一般等分的话,三人各得(1/2*1/3=1/6)房产,张老汉的遗嘱对自己的(1/2+1/6=4/6)有效,由女儿继承,女儿应得(4/6+1/6=5/6)房产,儿子应得1/6房产。

案例:2015年底,上海的王先生通过中介预定了叶女士一套二手房,双方约定于2016年春节后完成交易。春节后,王先生支付了首付款并签订了《房屋买卖合同》。双方约定在银行贷款下来后15日内完成房屋产权转移登记。

半月后,王先生的的贷款下来了,可是在完成房屋产权转移登记的时候,叶女士却迟迟不出现。直到后,由中介出面约见双方,叶女士表示,她的房子不卖了,并可以退还王先生先期支付的10万元定金和首付款。后经了解得知,2016年后,上海房价涨势迅猛,叶女士的房子已经上涨了几十万,且不愁买家。虽然王先生想完成这笔交易,但无奈叶女士选择毁约。后王先生只好选择维权。

《民事诉讼法》第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件,根据对方当事人的申请,可以裁定对其财产进行保全.责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为;当事人没有提出申请的,人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。

人民法院采取保全措施,可以责令申请人提供担保,申请人不提供担保的,裁定驳回申请。人民法院接受申请后,对情况紧急的,必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取保全措施的,应当立即开始执行。

《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行.采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

在业内人士看来,房价出现波动的时候,二手房交易就会出现较多的纠纷,通常是上涨时卖家毁约,而房价下跌是买家毁约增多。此例中,律师建议买家可以提起民事诉讼,要求卖家继续履行合同。如果卖家坚持不履行合同,可要求卖家赔偿因房价上涨到来的经济损失。

因为双方在合同中明确写明了,合同继续履行需要等待银行贷款下来。本例中王先生按时获得了贷款,毁约的过错方明显是叶女士。王先生的诉讼请求会得到法院的支持。

好了,今天就给大家分享这几个案例了,小伙伴们你们学会了吗?喜欢我的就支持关注我哦!